廣西壯族自治區XX商城招商策劃方案
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 (為維護企業的商業經營安全,本招商策劃方案均隱去企業項目名稱,

   并以穿插式節選的方式展示、方案版權歸企業所有)

     廣西壯族自治區XX商城招商策劃方案

                         

一、   項目概況……………………………………..

二、   市場環境分析…………………………….....

三、   項目SWTO(優劣勢)分析…………….....

四、   商業項目功能定位………………………….

五、   招商策劃…………………………………….

六、 招商管理及運營模式……………………….

七、 后期管理……………………………………..

八、   整合推廣及廣告宣傳……………………….

九、 項目整體營銷………………………………..

十、   招商進度安排……………………………….

十一、建議及總結…………………………………

一、   項目概況

1、地理位置:

xx商城位于xx市步行街與方南路交匯處,靠近一農貿,坐擁方南路、和貴路、人民路三大客源。

2、商業氛圍

    xx市步行街是近年興建起來的新型商業步行街,這里是新舊商業區的結合地帶,在步行街內聚集眾多的服裝專賣店、大型超市、藥店、飲食店、網吧、家電城等業態,開業之初,即吸引了大批市民的目光。這是眾多時尚的商品,吸引了眾多年輕人前來購物,并且形成了特定的消費群。

3、商場規模:

F11500

F22000

F32000

F41200

F51600

F61600

F71600

F81600

F9400

二、   商業環境分析

1、政策、宏觀經濟環境

xx市是中國縣級優秀旅游城市,城區人口180多萬,享受著“中國——xx自由貿易區”、泛珠三角區啟動建設以及xx建設“xx走廊”等的優惠政策,隨著國家繼續加大西部開放力度,xx市的經濟實力不斷壯大,且速度快,城區商業環境有了長足的發展。

2、城市商業環境

xx市的商業經過多年的發展,逐步形成了以方貴路、和南路和人民路為核心的商業格局,目前仍以沿街商鋪經營為主,整個城市商業還處于街區式的經營環境,但近兩年來,隨著商業地產的發展,xx的商業格局有聚集的趨勢,其中的主力店對商圈的聚集起了的磁石作用,近年來先后出現了新地步行街、xx商廈、宏放商廈、實平商都等較現代的商住樓盤,經過一定時間的經營,有些市場取得了較快的發展,但也有些經營慘淡,舉步維艱。可以預測,今后兩年,xx市還將出現較多的商業樓盤,商業配套設施將越來越完善,將吸引更多的主力店進駐,并且商場將向專業化發展。

3、項目競爭環境

近年來,xx的商業地產發展迅速,由于大多數樓盤以商住結合的形式呈現,xx的商業市場也如“雨后春筍”般涌現,但對于一個只有180多萬人口的三級城市來說,呈現出了“消化不良”的癥狀。以下是項目周邊商業市場的比較:

          名稱

比較項目

新地步行街

xx商廈

xx商都

xx商廈

占地面積

33000多㎡

15000

107

19000多㎡

地段

背靠人民路,連接xx路與xx

xx中路,距離步行街約800M

xx中路

xx中路與xx商廈相連。

物業配套

大型停車場、兩條規劃路、一條百米步行街,有購物手扶電梯。

前有廣場,50米沿街商鋪

停車場、中庭步行街

地下停車場、電梯、內街廣場

經營方式

沿街商鋪、獨立經營

一層沿街商鋪、二層小商鋪,獨立經營

一層沿街商鋪、二層小商鋪,獨立經營

未定

業態組合

服裝、超市、藥店、精品店、粉店、茶葉專賣、書店等

一層服裝專賣店、鞋店、書店、理發店等

一層診所、理發店等,二層旅游產品

未定

經營檔次

中高

中高

中低

未定

經營環境

較好

一般

一般

消費群體

1540歲的中年輕人、初高中學生

中青年居多

還未開業

還未開業

由以上比較分析可知,項目的競爭是比較激烈的,四個項目全部集中于xx路,且都相距不遠,商家經營壓力可想而知。但xx商城自有自己的優勢,它所在的步行街,規模較大,入市早,地理位置優越,人口流動大,已形成了較為固定的消費群。

4、居民消費情況

xx市目前還是一個縣級旅游城市,市區人口僅180多萬,且居民的月收入普遍低于2500左右,相對來說,穩定的消費群體有限,并且居民的購買力較弱,在接受調查的居民中月消費支出預算在100元以下的占約四成,101300元的占約一半。近年來xx市經濟發展迅速,人們生活水平有了很大提高,但生活仍處于滿足衣食住行后的起步階段,大部分居民的消費相對保守,儲蓄與小孩的教育生活費用占絕大部分。但大部分年輕人的消費觀念較超前,且負擔輕,有多少花多少,不乏超前消費顧客。而大部分學生屬于知識文化人群,他們的消費觀念是比較超前的,大部分家長都比較寵愛小孩,他們具有相當的消費能力,且他們消費帶有一定的盲目性,看見什么喜歡就買什么,呈現“你有我也要有,我要比你的好!”的心理。

分析結論:

一、 城市經濟發展潛力大,商業市場大有可為。

二、 近年,xx市的商業經營環境處于由傳統商業模式向現代商業模式過渡時期,即由分散經營向聚集、專業化靠攏趨勢。

三、 居民消費能力不高,但年輕人的消費觀念超前,消費能力較強。根據市場調研,新地步行街的的顧客以1530歲年輕人居多,因此項目的目標群體定位以青年人,經營中檔、實惠、時尚商品為宜。

四、 項目競爭較激烈,商家經營壓力大,在同一方南路上,就有較多經營同類商品的臨街商鋪,項目以聯營方式操作是可行的。

三、   項目SWOT分析

1、優勢

  企業優勢

a)  企業決策者具有獨特的戰略眼光,具有超前的市場意識。這將有利于項目各項工作的開展,這是招商成功的基礎。

b)  企業擁有雄厚的資金做后盾。

  項目優勢

a)  區位優勢,坐擁xx路,xx路人民路三大客源,靠近汽車總站和一農貿,人流量大。

b)  xx商城所在的步行街,規模較大,入市早,地理位置優越,人流量大,已形成了較為固定的消費群,xx商城是“坐享其成!”

c)  xx商城開業后將成為步行街的主力店,產生強大磁場效應,將吸引更多的消費者前來購物。

d)  統一招商,統一管理運營,將加大項目成功砝碼。

2、劣勢

a)  此為二次招商,招商風險加大,再也不能失敗,否則要想再次啟動的話,會難上加難。

b)  競爭較激烈,商家經營壓力大,新地步行街,以及離此不遠的xx商廈、xx路有較多經營服飾類的商鋪,大大分流客源。(這也是我們建議23層聯營的原因之一)

c)  項目所在地的客流量不均衡,呈波浪起伏狀,即周六周日節假日人流量較大,平時人流量較少,白天人流量少,晚上人流量較多。

d)  項目規模較小,且物業設施屬中等水平。

3、機會

  共享機遇

a)  xx市人民生活水平及消費能力逐漸提高,商業環境有了較快的發展。

b)  處于傳統商業模式向現代商業模式轉變時期,即由分散經營向聚集、專業化經營,由城鎮商業街向城市商業街轉變;正所謂:順應大趨勢賺大錢,順應小趨勢賺小錢。

c)  越來越多的外地投資者進入,帶動當地的商業發展。

  獨享機遇——率先引入聯營方式,以及先進管理理念,xx商城作為xx首家規范化管理運營商城,在一定的時期內,樹立起了“先入為主”的優勢。

4     威脅

  直接威脅

城區人口較少,僅180多萬,居民收入水平偏低,穩定的消費群體有限,并且居民的購買力較弱。

  間接威脅

未來競爭——越來越多的商業樓盤出現,將加大競爭激烈度。

四、       項目定位

1     市場定位

  集購物、休閑、娛樂、飲食、辦公等于一體的多功能時尚購物商場。

2、經營定位

  以中檔為主,兼顧高檔,以“休閑逛街+百貨娛樂”模式,商品質優價廉;中、低、高檔比例采用“五、三、二制”,即中檔商品占五成,低檔商品占三成,高檔商品占二成。

3、經營特色

時尚+實惠

我們把商場顧客消費的特征定義為大眾與現代的結合,現代只有面向大眾才有實際意義,在不脫離主流消費群體實際能力的情況下,強調品牌時尚才有可行性。

4、業態定位

F1xx商城數碼廣場——(與移動合作)

F2:青年時尚休閑基地

主營各類中低檔時尚休閑服裝加小型休閑冷飲吧。

F3:魅力新世界

  運動休閑系列:主營男女運動休閑服裝;戶外運動用品等

  皮鞋箱包:主營各類中低檔皮革箱包;

  針織用品:主營內衣、服裝、文胸、毛衣、襪子、毛巾、床上用品等;

  化妝用品:主營中低檔香水類、口紅類、護膚類、潔容類、美甲類、美發類等;

  仿真飾品:仿真珠寶項鏈等;

  風情飾品:主營頭飾類、服飾類、手機飾品類、假發類、仿真首飾、民族風情飾品、帽、包、沙巾、花藝、布藝等;

  美容美甲類:主營美容、美發、美甲等。

  貼紙照:貼紙照、自助卡拉OK等吸引年輕人的玩意。

  西餐主力店:如麥肯姆。

   以上業態布局可以充分發揮出業態的固有消費群,實現業態之間的優勢共享,劣勢互補,使商場經“全面”和“錯位”克服了“樓上一層,人氣減三分”這個痼疾,吃、穿、用、休閑、娛樂、辦公、文化等“一站”的體驗式消費,使人氣不再隨樓層的高度而下滑,從而有力保證商場持續旺場。

5、目標市場定位

 青年+部分白領是本商場的消費注流。

主要滿足xx市以周邊縣鎮年輕人,初高中學生的消費需要,打造成為xx市年青一族的時尚購物廣場,xx市濃縮版的“xx豐商場”。

6、商場形像定位

   鑒于本項目的市場定位以主流時尚消費群定位,商場給大眾的感覺要簡樸。裝修過于華麗一是成本高,二是給追求完美的人華而不實的感覺,反而讓消費者怯步。但是環境必須清潔、擺放整齊,有現代氣息,外觀上要有特色。建議對商場大門及外墻重新設計裝修。(略、、、、、、)

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